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Le Conseil supérieur du notariat a fait 15 propositions pour contribuer à la simplification et l'amélioration du droit de la famille, de l'immobilier, de l'urbanisme, des affaires. Certaines d'entre elles concernent l'immobilier et le logement.
Simplifier la procédure de transformation de bureaux en logements
Selon le Conseil supérieur du notariat (CSN), le potentiel de transformation de bureaux en logements est très important mais reste pourtant peu exploité. Plusieurs freins ont été identifiés :
- La localisation, qui empêche la création de logements dans des secteurs peu accessibles
- Les caractéristiques techniques du bâtiment qui peuvent rendre difficile la transformation
- Les difficultés juridiques, liées notamment à la multipropriété des actifs vacants
- Le blocage politique, considéré comme le plus courant : plus d'une opération sur deux est bloquée sur un motif politique
Afin de faciliter la transformation d'immeubles de bureaux en logements, le CSN fait deux propositions :
- Permettre temporairement la transformation de bureaux en logements par simple déclaration préalable accélérée
- Simplifier le changement d'usage dans le cas d'immeubles de bureaux se trouvant en copropriété. En effet, lorsqu'un immeuble de bureaux est en copropriété, un copropriétaire isolé peut à lui seul s'opposer au projet de transformation (car le projet doit être voté à l'unanimité). Le CSN propose donc de modifier la loi pour que l'assemblée générale de la copropriété puisse imposer cette décision à un copropriétaire.
Mettre en cohérence les dispositions en faveur de la rénovation énergétique des logements les moins performants
Dans une perspective de rénovation énergétique du parc de logements, la Loi Elan du 23 novembre 2018 a consacré un nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique). Si ce nouveau DPE est entré en vigueur au 1er juillet 2021, les anciens DPE restent valables durant une période transitoire. Ainsi, les diagnostics réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 et les diagnostics réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont valides jusqu'au 31/12/2024.
Or, ces dispositions transitoires n'apparaissent pas cohérentes avec les calendriers retenus par la loi climat et énergie de 2019 et la loi de lutte contre la déréglementation climatique en 2021, qui imposent des mesures parfois assez contraignantes pour la rénovation énergétique des logements les moins performants.
Ces deux lois imposent par exemple des mentions dans les actes pour tous les logements F et G depuis le 1er janvier 2022 ou encore la fourniture d'un audit énergétique pour les logements hors copropriété F ou G à partir du 1er septembre 2022. Mais surtout, il sera progressivement interdit de louer à titre de biens à usage d'habitation les biens les moins performants :
- Les moins performants des biens G à compter du 1er janvier 2023
- Tous les biens G à compter du 1er janvier 2025
- Tous les biens F à compter du 1er janvier 2028
Or, ces différentes obligations s'appuient sur une évaluation des biens telle qu'elle résulte des calculs des DPE nouvelle formule. Cette réglementation apparait donc peu compatible avec le fait qu'il est réglementairement possible, jusqu'au 31 décembre 2024, de continuer à annexer aux actes de ventes d'anciens DPE.
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